城市的生命在于其不断更新并持续迸发的活力，更新是一座城市永恒的状态和不变的主题。
当前，在工业化、城镇化、现代化驱动下，我国已步入存量时代，城市更新正从追求增量走向盘活存量，从外延式发展走向内涵式发展。而这无疑也在倒逼各地的城市更新工作由点及面，从大规模运动式改造走向小规模渐进式更新，从单一化路径走向差异化路径，并将“人民城市人民建、人民城市为人民”贯穿始终。
可每个城市特点不同，对于身为首都的北京来说“建设一个什么样的首都，怎样建设首都？”不仅凝聚着党中央对首都历史、现状和未来的诸多战略思考和判断，更与百姓的生活息息相关。
为了深入回答好这一重大时代课题，北京市明确提出，北京城市更新是落实首都城市战略定位的城市更新，是传承千年历史的城市更新，是减量、高质量发展的城市更新，是满足人民美好生活的城市更新。
近两年来，在北京市委城市工作委员会的领导和城市更新专项小组的统筹下，在各市级部门的有效组织和各区、街乡的具体推动下，北京市城市更新各项工作高效有序开展，出台《北京市城市更新条例》、发布北京市城市更新专项规划、组建市场化的城市更新联盟、实施落地了一批示范项目，呈现出一批口碑好、效益高、影响广的典型案例，总体成效良好。
其中，建设银行作为房地产金融领域的“老字号”，以实际行动投身重大时代课题。一方面充分发挥建设银行住房金融的传统优势和专业能力，加大信贷投放和综合金融支持力度；另一方面，融合近年来建设银行在住房租赁、金融科技等领域的创新实践，策应首都发展战略，多渠道探索新形势下城市更新的新模式新路径，取得丰硕成果。
数据显示，联盟成立以来，建设银行北京市分行已支持服务首都城市更新项目近200个，已审批贷款金额近2,000亿元。贷款支持核心区腾退1016户，支持老旧小区改造超87万平米。
“老”城“变潮”，烟火传续
“天棚，鱼缸，石榴树；先生，肥狗，胖丫头。”在这幅北京胡同的美好生活场景中，青砖灰瓦、玉阶丹楹、庭院方正、屋脊错落……的传统四合院建筑，不仅承载着人们的情感、乡愁，更凭借这份四九城的独特历史记忆，使首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建，成为北京城市更新的重要任务。
其中，位于北京市西城区菜市口西南侧的菜西片区，是北京城市总体规划核心区空间结构规划图中，划定北京老城13个文化精华区之一，但私搭乱建挤占走道，电线堪比“鸟窝”，老街坊常抱怨“一下雨到处积水”“老人上厕所不方便”“路窄过不去车”等，是困扰居民生活的大难题。
2019年6月，菜西启动全市首例“申请式退租”，落实北京市新总规“加强老城整体保护”要求，以恢复性修建为目的，遵从居民自愿原则开展退还、改善新模式，保留街巷胡同肌理。
北京市分行协助西城区政府创新探索“促整院”合作模式，“一户一议”回应未腾退居民个性化需求，以保留未腾退房屋租赁权即“人走权留”为前提，采取一定期限内向该住户提供免费平移房源的方式，促成共生院原住户的平移置换，解决共生院人口疏解、居民腾退问题。
据介绍，通过“商业换租”，不仅胡同院落价值提升，还同时实现了人口疏解、院落重塑及街巷整治等工作，最终形成具有文化特色的宜居商业片区。项目还荣获首届北京城市更新“最佳实践”称号。
而在距离菜西片区仅10分钟车程的真武庙五里小区，面对建成于上世纪五六十年代的老旧小区，北京市分行则采用了完全不同的策略。
据了解，真武庙老楼的成功“变身”得益于北京市分行探索出的“租赁置换”模式，以“换、改、补”与项目实施主体展开合作，通过租赁置换、更新改造、专业运营助力改善老旧小区房屋质量，提升居住体验。由建信住房北京公司通过获取原住户房屋租赁权，并向居民趸付租金，以租金为原住户置换其他居住条件更好的小区。与此同时，协同社会资本投入资金，由专业机构对楼本体清洗粉刷、修复防水、增加保温；规整立面线缆，更换护栏；完成楼内下水改造修复等工作。
经过改造，原本破旧的建筑面貌焕然一新，居住环境显著改善，还收获了众多金融街白领的青睐。“每天步行10多分钟，非常便利。精装品质高，租期时间长，让人放心！”作为改造后的第一批租户，从上海抵京任某公司高管的沈女士对北京的这个家非常满意。
可见，凭借深耕城市建设和更新领域的能力积累，北京市分行充分发挥住房金融的传统优势和专业能力，围绕城市现代化治理水平提升、非首都功能疏解、产业转型升级、新市民安居等中心任务，结合项目实际需求，打造了拥有近20项专属信贷产品和平台支持系统的“产品工具箱”和“技术工具箱”，开创了诸多先例，形成了具有参考意义的落地实施案例。北京市分行相关负责人介绍，目前建设银行已经形成居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类城市更新“五大类”服务体系。
从“躬身入局”到“合作共赢”
如果说，从创新“促整院”“租赁置换”“商改租”“工改租”“宅基地改造”等诸多可持续城市更新模式中，看到的是建设银行的躬身入局。那么，在建设银行找寻服务北京城市更新的节奏中，同样不可忽视的是其寻求合作共赢的另一面。
2022年，为落实租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，党中央、国务院批准建设银行出资300亿元，试点设立住房租赁基金。
建行北京市分行第一时间成立住房租赁基金专班，积极参与项目筛选、子基金设立等事宜。目前，已储备重点项目39个，其中已实际投资项目3个，实投金额14.8亿元。今年以来已在北京设立了2只子基金，总规模150亿元。
据介绍，建行还计划牵头设立“北京市城市更新基金”，探索搭建城市更新项目金融支持平台，为北京城市更新投资引入更多社会资本，并初步形成“投融管退”服务闭环。
此外，建行北京市分行还发行国内首笔银行间住房租赁REITs，受托承建“安居北京”系统平台，中标市保障房中心首批保障性住房租赁公募REITs托管银行资格。
不仅如此，建设银行还牵头建立产业联盟，打造全生命周期、全产业链条的生态圈，同时积极对接区政府和各类实施主体，先后与西城区、石景山区、海淀区等区政府、华润、保利、首开、首创等几十家各级实施主体签署城市更新和住房租赁合作协议。
2022年7月，北京城市更新联盟在北京首届城市更新论坛上正式成立，建设银行当选为首届轮值主席。联盟发展壮大过程中，除注重吸纳大型综合性企业的同时，也充分考虑城市更新工作的特点、链条和业态，积极邀请吸引小、精、专企业，城市规划设计、建设、材料供应、科技创新、运营等特色鲜明的企业都参与其中，目前联盟已形成了二十家理事单位支撑，一百六十家会员单位参与互助的坚实平台。
联盟作为市场重要主体，全程参与了《北京市城市更新条例》编制工作。条例实施后，为促进各单位深入理解条例制定思路、创新要点，抓好条例贯彻应用，联盟还组织开展了《北京市城市更新条例》解读培训。
值得关注的是，建设银行和北京城市更新联盟成员一起推动无障碍标准在城市更新项目中落地，并率先开展了无障碍环境建设探索，完成了全市369个网点的无障碍改造。
通过汇众力聚众智，首都的城市更新呈现出千帆竞发的生动局面，既展现出“大开大阖”的创新思路，又体现“绣花功夫”的专业专注，这些创新实践促进了城市功能品质的提升、时代活力的释放。
多样化金融服务助力城市更新
从2022年首届北京城市更新论坛主办地首钢园区到2023年的The Box朝外年轻力中心。近日，第二届北京城市更新论坛暨首届北京城市更新周在朝阳区The Box年轻力中心正式开幕。
据介绍，本次活动由北京城市更新专项小组指导、北京城市更新联盟发起并筹办，以“共拓更新、共享美好”为主题，围绕北京城市更新成果，通过论坛、研讨、展览、参与、体验、互动等形式，进一步号召市民走进身边的更新项目，感受城市焕新，推动城市更新与社会生活融合发展，激发消费潜力、促进北京高质量发展。
其中，为进一步助力北京打造多元城市更新文化，建设银行在本次活动期间还发行了“北京城市更新联名数字人民币硬钱包”(以下简称“城市更新硬钱包”)，民众可通过参与论坛期间“建行生活”互动游戏赢取“城市更新硬钱包”，体验数字人民币硬钱包便捷消费。
“城市更新硬钱包”作为本届论坛数字人民币限定纪念周边，以“北京城市更新周”元素为主体意象，外观采用“手环+挂坠”两用设计，在方便携带的同时具有0手续费、免密支付、实时到账、便捷充值的优势特点。个人钱包用户可使用“碰一碰”完成数字人民币支付。
为促进消费、支撑北京城市更新周活动，北京市分行还通过“建行生活”平台在主活动和各分活动现场发放消费券，引导广大市民通过建行生活APP进行打卡、消费、收集徽章，体验美好的更新。据了解，城市更新周期间“建行生活”平台累计发放消费券近60万张，带动消费交易额超5000万元。
事实上，不仅是在本次活动中，建设银行早已将城市更新元素融合进了日常的普惠金融服务中。据介绍，结合“一刻钟便民生活圈”等消费场景，北京市分行还为城市更新试点区域商户提供了“京圈生活贷”的普惠金融服务。对符合条件的商户单户贷款额度最高1000万元，贷款期限最长3年，年化利率低至3%。商户可通过“建行惠懂你”APP体验1分钟内完成从贷款申请到支用的全流程操作，以及“一站式”服务和“一价式”收费。
作为活动主办地The Box年轻力中心，其改造工程不仅是北京市分行首笔产权与经营权分离的金融创新试点项目，通过办理城镇化建设贷款向运营方盈展集团提供了长期限资金支持，助力新金融发展，响应国家政策，支持北京市政府和朝阳区政府的首都功能改造。还在第二届“北京城市更新最佳实践”评选活动中，入选城市更新10项“最佳实践”。
