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房地产融资“白名单”如何推动保交房?

27 2024-05-28

今年1月,国家金融监管总局、住房和城乡建设部联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,提出精准支持房地产项目合理融资需求,要求各城市提出可以给予融资支持的房地产项目名单,并向金融机构推送。

此后,房地产融资协调机制快速落地,上述名单亦被称作房地产项目融资“白名单”。在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上,国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍商业银行对“白名单”房地产项目的支持政策。据悉,截至5月16日,全国商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元人民币。

这一机制如何运作?哪些项目可以被纳入“白名单”?业内专家指出,项目融资“白名单”意义重大,事关保交楼、稳民生,商业银行应加快贷款审批的放款速度。

政策:有完工计划的项目才有望进入“白名单”

房地产项目“白名单”第一笔贷款于1月30日落地在广西南宁,当地向金融机构推送了首批107个房地产项目“白名单”,当天消息发布显示,已有项目获得3.3亿元开发贷款。随后,重庆、昆明、广州等地陆续梳理出“白名单”,并提出融资需求,向各大银行进行推送。

综合各地“白名单”发现,其中的支持对象均为具体的房地产项目,而非企业本身。据业内人士透露,能够获得融资支持的项目需要满足5个条件:项目处于在建施工状态,包含项目短期停工但资金到位就能复工建设和交付的项目;具有与融资额基本匹配的抵押物;明确贷款主办银行,并接受贷款资金封闭监管;预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回;已有初步的贷款使用和项目完工计划。

中指研究院企业研究总监刘水分析:“对‘白名单’中的项目,商业银行将根据项目状况及融资支持的标准进行评估。一方面,对资产负债合理、还款来源有保障的项目,银行将优化审批流程,缩短审批时间,融资贷款会尽快落地见效;另一方面,对暂时资金困难但能保持资金平衡的项目,也会灵活给予新增贷款支持。”

效果:部分项目已获融资支持,也有房企盼贷款落地

在国务院政策例行吹风会上,肖远企介绍,对“白名单”项目的支持政策包括:建立绿色通道;做到应贷尽贷;同时,对“白名单”项目单独建账核算,封闭运作管理,项目间资金不混同,项目资金严禁挪作他用,确保资金用于保交付。具体而言,对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下,可以采取新增贷款、存量贷款展期,以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配,要覆盖项目建成交付的资金缺口,推动项目竣工交付。

进入“白名单”内的项目有望得到融资支持,也意味着购房者选择入手这些“白名单”项目会拥有更多安全保障。

当前,多家房企纷纷公布旗下“白名单”项目。旭辉集团公布,1-4月,68个项目入围“白名单”,其中29个已获融资支持,全国交付28城37个项目超1.6万套新房。金科股份称,截至4月底,已有82个项目入围“白名单”,涉及十余个省份,部分项目已开始对接融资,并获得银行支持。

碧桂园集团表示,截至3月15日,旗下已有272个项目被纳入“白名单”,已获融资支持金额达17.32亿元。在4月7日该集团管理会议上,碧桂园集团总裁莫斌进一步强调将争取更多项目进入“白名单”。

不过,也有一些房企称效果有落差。据《每日经济新闻》报道,部分房企获得授信与实际落地差距较大。一家有超过40个项目入围各地“白名单”的房企相关人士称,他们只有零星几个项目贷款落地;另有两家出险房企人士表示,他们公司旗下也有数十个项目入围各地“白名单”,但至今未有落地的消息。

专业机构克而瑞表示,从短期来看,当前房地产行业风险仍在出清的过程中,商业银行在具体实操中不可避免要进行风险管控,预计银行对于此类贷款投放仍保持相对谨慎。

专家:既要应放尽放早放,也应保障金融机构合法权益

当前,海南、湖南、湖北等多地第二批“白名单”项目加速报送。截至4月22日,广东监管局辖内银行机构已为两批次“白名单”的245个项目提供授信约737亿元,已发放184亿元,项目数和授信规模均居全国前列。在协调机制推动下,一些原本可能停工但已部分销售的项目得到资金支持,有力支持了房地产项目建成交付。

广东省房地产行业协会会长王韶指出,房地产行业风险仍未出清,债务刚性兑付压力与日俱增,项目融资“白名单”意义重大,事关保交楼、稳民生。同时,王韶表示:“据企业反映,尽管‘白名单’涵盖范围加大、落地速度加快,但银行实际放款项目数量明显少于住建部门报送量,已放款资金体量相比融资需求也有落差,涉险企业项目仍无法获得融资支持。”对此,他认为,“白名单”要做到应放尽放早放,明确各方责任边界,通过完善的尽职免责机制,才能保障金融机构的合法权益,促进放贷积极性,尽快稳定市场主体,防止风险蔓延。

5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议召开,会议提出要打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,房地产融资协调机制,不仅是房地产管理新模式,也是推进保交房重要抓手。其最大的特性是,有效地将企业风险和项目风险隔离,以具体项目为载体,从而将城市政府属地责任、房企主体责任、银行对合理融资需求要予以满足的责任等,通过融资协调机制落地。

此外,李宇嘉认为,金融机构的权益也应当得以保障。“一方面,对于资金能平衡的(或者有后续货值启动、有其他项目平衡、追回资金等),纳入‘白名单’给予融资支持,实现‘应进尽进’‘应贷尽贷’。另一方面,穷尽所有手段都无法实现资金平衡的、资不抵债的项目,要进入司法处置程序,该破产的破产、该重组的重组,不能强迫金融机构提供信贷支持,最后损害金融机构的权益。”(羊城晚报)

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